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连云港开发区法院审结一起“装修返租”房屋租赁合同纠纷：业主按节点付清9.1万元装修款后，托管公司仅完成部分工程便停工失联。法院认定构成根本违约、判决解除合同，扣减已完工添附价值后判令返还装修款3万元并支付违约金5.04万元。

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把毛坯房交给专业公司装修改造、再对外经营民宿，业主按月收租——这种“装修返租”模式近年在多地出现。一旦托管企业中途停工失联，业主往往面临租金落空、装修款难追的双重困境。连云港经济技术开发区人民法院近期审结的一起房屋租赁合同纠纷案，对责任认定给出了清晰思路。

案情显示，一对业主夫妇名下有一套毛坯住房。2025年4月30日，二人与连云港某住房租赁公司签订《房屋租赁合同》，约定将房屋交由该公司改造为民宿对外经营，租赁期限60个月，月租金4500元。合同同时约定，房屋装修总价抵扣半年租金后，业主应先支付9.1万元装修费，按水电完工、瓦工完工、木工油漆完工三个阶段付款；租赁公司应在签约后7个工作日内进场施工，90个工作日内完成装修，并按约定支付租金。

合同签订后，业主交付房屋并按节点足额支付了全部9.1万元装修款。租赁公司完成水电、瓦工及部分木工施工后停止作业，此后人员失联，既未完成装修、配齐家具家电，也未按约支付租金。业主邮寄违约通知书催告履行，邮件因无人签收被退回，遂诉至法院，请求解除合同、返还装修款并支付违约金。

法院审理认为，案涉合同系双方真实意思表示，内容不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应全面履行。业主已按约交付房屋并足额付款，租赁公司仅完成部分装修便停工失联，经书面催告仍不履行装修、付租等主要义务，以自身行为表明不再继续履行，致使业主出租房屋获取收益的合同目的无法实现，构成根本违约，合同应予解除。

在返还金额上，法院结合现场勘验认定：房屋已完成瓷砖铺贴、墙面施工、木地板铺设和部分柜体制作，但灯具、洁具、柜门、门框、厨卫吊顶均未完工，约定的家具家电、软装也未配置到位。考虑到已完成的装修已添附于房屋并具有一定使用价值，计算应退装修款时应对已完工程价值予以扣减。最终，法院综合已完工部分的添附价值，判决租赁公司返还装修款3万元，并承担违约金5.04万元。

承办法官提示，此类“装修返租”纠纷的共同特征是“先付装修款、后兑付租金”，且运营方不少为资产有限的空壳公司，一旦停工失联，可用于清偿的资产十分有限。

实务中，业主可从三方面防范风险：其一，核查企业资信，通过企业信用信息公示系统查询注册信息、成立时间、实缴资本、涉诉记录与行政处罚情况，不轻信口头承诺和高额回报宣传；其二，改造合同尽量约定按节点验收付款，保留验收单、施工照片与付款凭证；其三，合同中明确工期、违约责任与解除条件，出现停工迹象时及时书面催告并固定证据，避免损失扩大。

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本文来源：江苏法院网。 查看原文