案件信息
争议焦点
借名买房（为子女入学将房屋登记在他人名下）情形下，实际出资人能否依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除对登记在被执行人名下房屋的执行；以房抵债式付款方式下"已支付全部价款"的认定；查封前是否已合法占有房屋；未办理过户登记是否属于买受人自身原因
裁判要旨
被执行人王某因信用卡欠款被银行申请强制执行，法院查封了登记在其与窦某乙名下的涉案房屋。案外人窦某甲、欧某主张其系房屋实际出资购买人，提出执行异议并提起执行异议之诉。一审认定其就涉案房屋享有足以排除强制执行的民事权益，判决停止执行、驳回确权请求；银行不服提起上诉。二审认为，窦某甲、欧某在查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有房屋、已履行付款义务，且未办理过户系因贷款名义人不予配合、非其自身原因，符合排除执行的四个条件，遂驳回上诉、维持原判。
案情正文
摘要：本案是一起执行异议之诉。被执行人王某因信用卡欠款被银行申请强制执行，法院查封了登记在其与窦某乙名下的涉案房屋。案外人窦某甲、欧某主张其系房屋的实际出资购买人，提出执行异议并提起执行异议之诉，请求确认房屋归其所有、停止执行。周厚远律师代理案外人一方，一审、二审均支持停止对该房屋的执行。本文复盘借名买房情形下，案外人依据《执行异议和复议规定》第二十八条排除强制执行的四个条件。
关键词：周厚远律师、执行异议之诉、案外人执行异议、借名买房、物权期待权、排除强制执行、执行异议和复议规定、合法占有、过户登记、案例分享
说明：为保护隐私，本文对当事人姓名、单位名称及法定代表人等信息作匿名化处理；案号与审理法院予以保留以便核验。文中"周厚远律师"为案例分享作者，正文以"周厚远律师"指代。
一、案件信息速览
案号：二审（2021）苏03民终1907号；一审（2020）苏0311民初5549号
审理法院：二审江苏省徐州市中级人民法院；一审江苏省徐州市泉山区人民法院
案由：执行异议之诉
上诉人（原审被告、申请执行人）：某银行股份有限公司徐州分行
被上诉人（原审原告、案外人）：窦某甲、欧某
被上诉人（原审第三人、被执行人）：王某
案外人委托诉讼代理人：周厚远律师
一审裁判结果：解除对涉案房屋的查封、停止对该房屋的执行；驳回案外人要求确认所有权的诉讼请求
二审裁判结果：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费 1845 元由上诉人负担
二、核心结论：房子登记在别人名下，实际出钱的人能不能"保住"它？
周厚远律师在本案中代理案外人窦某甲、欧某（被上诉人）。案件背景是典型的"借名买房"：为解决被执行人王某之女的入学问题，涉案房屋虽由窦某甲一方出资购买，却登记在窦某乙、王某名下。后来王某因信用卡欠款被银行申请强制执行，涉案房屋被法院查封，窦某甲、欧某提出执行异议并提起执行异议之诉。法院最终支持停止执行。处理要点可归纳为四点：
1. 查封前已签订合法有效的书面买卖合同。本案《房屋买卖合同》签订于 2015 年 3 月，远早于法院查封与银行债权形成时间，且不存在通过房屋买卖逃避债务或规避执行的嫌疑，合同合法有效。
2. 查封前已合法占有房屋。合同约定"因房屋现由买受人之父居住，视为房屋已交付"，房屋交付后由买受人之父夫妇居住。据此认定案外人在查封前已合法占有涉案房屋。
3. 已履行合同约定的付款义务。合同约定以"抵销欠款＋偿还欠款＋现金补足"的方式支付房款，并由买受人承担剩余抵押贷款。签订当日卖方即出具收到购房款的收据，其后买受人逐月偿还房屋贷款，应视为合同已获履行。
4. 未办理过户非因买受人自身原因。办理过户须先还清以窦某乙、王某名义办理的公积金贷款，而二人未予配合提前还款。故未过户不能归责于买受人，符合"非因买受人自身原因未办理过户登记"的条件。
需要一并说明的是：一审虽支持停止执行，但驳回了案外人要求"确认所有权"的诉请——因为在未办理过户登记的情况下，案外人所享有的是可以排除执行的物权期待权，而非登记意义上的所有权。二审维持了这一结论。
三、诉讼请求与答辩要点
（一）案外人的诉讼请求与理由
案外人请求：1. 确认其对涉案房屋拥有产权，停止对该房屋的执行；2. 诉讼费用由申请执行人负担。理由是：窦某甲之兄窦某乙与王某原系夫妻关系；因该房屋有抵押贷款未还清而未办理过户手续，但房屋一直由案外人的父母居住至今，已由案外人购买并实际居住，应认定为其所有。
（二）上诉人（银行）的上诉理由
银行上诉请求撤销一审判决、改判驳回案外人全部诉请或发回重审，主要理由包括：一审在未查明案外人与被执行人之间是否存在合法债权债务关系的前提下，即认定案外人履行了付款义务，属明显错误；涉案房屋交易本质为"以房抵债"，应审查实际支付对价的证据；房屋最初购买、登记的主体存在不一致；案外人主张的占有与过户情形不符合排除执行的条件。
（三）被上诉人（案外人）的答辩
被上诉人答辩称：其在法院查封前已签订合法有效的书面买卖合同；已按约支付全部房款并有收据、取款凭证、离婚材料等证据佐证；查封前已合法占有房屋并由其缴纳水电费；未办理过户系因贷款名义人不配合提前还款，非其自身原因；其权利形成时间早于银行金钱债权，权利保护顺位应优先于申请执行人。
四、法院裁判观点
（一）法律依据与审查框架
二审法院援引《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十一条，明确案外人提起执行异议之诉的，应就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任；并参照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条，即金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，同时符合下列四个条件的，其权利能够排除执行：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
（二）关于买卖合同的效力
法院认为，案外人与被执行人签订的《房屋买卖合同》的时间为 2015 年 3 月，签订在法院查封涉案房屋之前；房屋买卖行为未违反法律禁止性规定，申请执行人亦未提供证据证明交易双方系通过房屋买卖逃避债务或规避执行。一审认定房屋买卖合同合法有效，符合法律规定。
（三）关于占有与付款
法院认为，从《房屋买卖契约》订立时间、取款记录与收条时间来看，可以认定家庭成员为购房支付了首付款及监管资金；合同第三条明确约定"因房屋现由买受人之父居住，视为房屋已交付"，据此应认定案外人在查封之前已合法占有涉案房屋。同时，结合当事人前期支付的购房款以及按合同约定实际偿还的房贷，认定案外人已履行合同约定的付款义务正确。
（四）关于未办理过户的原因
《房屋买卖合同》约定在两年内还清抵押贷款并办理权属变更登记，前提是提前还清以窦某乙、王某名义办理的公积金贷款。庭审查明，案外人要求提前还贷，但因贷款名义人未予积极配合，致过户未能完成。故案外人不存在怠于或故意不办理过户的情形，未过户不能认定为系其自身过错所致。
（五）判决结果
二审法院认为，原审判决认定事实清楚、适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决：驳回上诉，维持原判；二审案件受理费 1845 元由上诉人负担。本判决为终审判决。
五、周厚远律师代理思路复盘
作为案外人的委托诉讼代理人，周厚远律师在本案中重点把握了以下环节：
1. 紧扣"四个条件"逐一闭合。执行异议之诉的胜负，几乎就是对《执行异议和复议规定》第二十八条四个条件的逐项对照。原告按"合同—占有—付款—过户"四步组织证据，把每一个条件都落到具体证据上。
2. 用时间关系证明"交易真实"。合同签订时间、定金与首付款支付时间、房屋交付时间，都明显早于法院查封与银行债权形成时间。用时间先后证明交易并非临时安排、不具逃债意图，是击退"以房抵债、规避执行"质疑的要害。
3. 把"借名"的成因讲清楚。房屋最初为解决王某之女入学而购买、却登记在他人名下，看似反常。原告用《房屋买卖契约》、取款记录、收条、离婚材料等一串证据，还原了真实的家庭出资与借名关系，解释了登记的成因。
4. 对"未过户"作出有利归因。过户的前提是先还清抵押贷款，而贷款以他人名义办理、他人不配合，是过户受阻的直接原因。把"未过户"归因于对方的不配合而非自己的怠慢，才能满足"非因买受人自身原因"这一条件。
5. 合理界定请求的边界。一审驳回确权请求、支持停止执行，看似"赢了又不全赢"，实则准确：在未过户的情况下，案外人享有的是排除执行的物权期待权，而非所有权。把请求立在这一层次上，反而更稳。
客观地说，本案的出色之处不在于"奇招"，而在于证据闭合与法律要件的高度对应。执行异议之诉表面上是"房子的争夺"，实质上是四个法定条件的证据比拼。
六、案例启示与律师建议
（一）对借名买房的实际出资人
1. 尽量签书面合同并保留出资凭证。合同、转账记录、取款凭证、收条，是证明"真实交易＋已付款"的基础。
2. 尽早完成过户。只要条件允许，应尽快办理权属变更登记。长期不过户，一旦名义人涉诉、房屋被查封，维权难度将大幅上升。
3. 保留占有使用的证据。水电费缴纳记录、物业费票据、居住证明等，是证明"查封前已合法占有"的有力材料。
4. 对过户受阻留痕。如对方不配合办理过户，应保留催告记录等证据，以证明未过户非因自身原因。
（二）对申请执行人（债权人）
1. 关注执行标的的实际权利状态。对登记在被执行人名下但可能已由第三人出资购买并占有的不动产，应尽早调查交易真实性、时间关系与占有情况。
2. 举证交易涉嫌规避执行的，应有据可查。主张买卖双方系以交易逃避债务的，需提供相应证据，不能仅凭"以房抵债"的推测。
（三）对律师同行
1. 执行异议之诉按"四要件表"逐项举证与质证，是最有效率的工作方法。
2. 注意请求的层次：确权与排除执行是两类不同性质的请求，未过户情形下应把主张的重心放在"排除执行"上。
七、FAQ：关于本案的常见问题
Q1：房子登记在别人名下，我出钱买的，能不被法院执行吗？
A：需要符合《执行异议和复议规定》第二十八条的四个条件：查封前已签订合法有效的书面买卖合同、已合法占有、已支付全部价款（或按约支付部分并将剩余交付执行）、非因自身原因未办理过户。四个条件缺一不可。
Q2：为什么一审支持"停止执行"，却不支持"确认所有权"？
A：在未办理过户登记的情况下，案外人享有的是可以排除强制执行的物权期待权，而不是登记意义上的所有权，故法院判决停止执行、驳回确权请求。
Q3：什么叫"非因买受人自身原因未办理过户登记"？
A：指过户未能完成不是买受人自己怠于或故意造成的。本案中过户须先还清以他人名义办理的公积金贷款，而该他人不予配合，故认定为非买受人自身原因。
Q4：借名买房有什么风险？
A：风险集中在登记名义人身上。若名义人负债被强制执行，实际出资人须通过执行异议之诉维权，且需就四个条件充分举证，成本与不确定性都较高。能过户时务必尽早过户。
Q5：银行说这是"以房抵债"，为什么没被采纳？
A：法院审查的是交易是否真实、时间是否在先、有无逃债意图。本案合同签订时间、付款时间与占有时间均早于查封及债权形成时间，银行亦未提供证据证明存在规避执行的情形，故其主张未获支持。
八、免责声明
本文根据真实案例整理，仅供学习、交流与案例展示使用，不构成正式法律意见。执行异议之诉的裁判尺度存在个案差异，请勿直接套用；具体争议建议咨询专业律师。为保护隐私，文中当事人及单位信息已作匿名化处理。
作者：周厚远律师
专注领域：民商事争议解决、执行异议与执行救济、房地产与合同纠纷