案件信息
争议焦点
离婚协议对不动产的约定能否排除强制执行；约定的权利范围能否及于整个执行标的；案外人对未办理过户登记是否存在过错；房屋赠与关系的成立要件与举证责任分配
裁判要旨
债权人依生效判决对被执行人享有借款债权，申请执行后法院查封了登记在被执行人名下的商住楼。被执行人的前妻以离婚协议约定该房产归其所有为由提出执行异议，一审裁定中止执行并判决驳回债权人的诉讼请求。二审认为，离婚协议中关于房产分割的约定形成于借贷关系成立之前，系双方真实意思表示，合法有效，且从被执行人出具的承诺办理过户的书面材料看，案外人对未办理所有权转移登记没有过错；但就协议约定赠与子女的部分，因未办理过户、赠与关系并未成立，受赠人再作声明转让亦不产生法律效力，相应部分的所有权归属应恢复至分割前的状态，不能以"赠与＋受赠人再处分"的路径排除对整个房产的执行。二审据此撤销一审判决并改判不得停止对案涉房产的执行，同时明确优先受偿权问题因未在前案生效文书中诉及，不属执行异议之诉审理范围。
案情正文
周厚远律师案例分享：离婚协议约定归己的房产，能否对抗前夫债权人对该房产的强制执行？
摘要：本案是一起执行异议之诉。岳某、张某、刘某依据生效判决对孔某享有借款债权，申请强制执行后法院查封了登记在孔某名下的案涉商住楼。孔某的前妻王某以离婚协议约定该房产归其与女儿为由提出执行异议，主张对该房产享有足以排除强制执行的民事权益；一审裁定中止执行并判决驳回债权人的诉讼请求。周厚远律师代理岳某、张某、刘某提起上诉，二审撤销一审判决，改判不得停止对案涉房产的执行。本文复盘离婚协议对不动产的约定能否排除强制执行、权利范围能否覆盖整个执行标的、案外人未办理过户登记有无过错、房屋赠与关系是否成立等审查要点。
关键词：周厚远律师、执行异议之诉、案外人执行异议、排除强制执行、离婚协议、不动产分割、房屋赠与、抵押权、举证责任、案例分享
说明：为保护隐私，本文对当事人姓名、出生日期、住址、单位名称、法定代表人以及审判人员等信息作匿名化处理；案号与审理法院予以保留以便核验。文中"周厚远律师"为案例分享作者，正文以"周厚远律师"指代。
一、案件信息速览
案号：（2021）苏03民终6349号（一审：（2020）苏0312民初6714号）
审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
案由：执行异议之诉
上诉人（原审原告、申请执行人）：岳某、张某、刘某
被上诉人（原审被告、案外人）：王某
被上诉人（原审被告、被执行人）：孔某
上诉人委托诉讼代理人：周厚远律师
裁判结果：撤销一审判决；不得停止对案涉房产的执行
程序节点：执行依据为（2019）苏0312民再15号民事判决；执行案号为（2020）苏0312执1610号；执行异议裁定为（2020）苏0312执异18号
二、核心结论
二审部分支持上诉人的上诉请求——撤销一审判决，改判不得停止对案涉房产的执行。周厚远律师代理申请执行人（债权人）一方，争点可拆为三层：
1. 离婚协议的分割约定有效，但效力有范围。案涉商住楼系王某与孔某婚姻关系存续期间建造，属夫妻共同财产；2017年6月7日双方登记离婚时约定第四层住房归王某所有。该约定形成于孔某与三名债权人借贷关系成立之前，系双方真实意思表示、不违反法律规定，合法有效；从孔某出具的承诺办理过户登记的书面材料看，王某对未办理所有权转移登记没有过错。二审据此认可王某对第四层享有排除强制执行的实体权利。
2. "约定归己"不等于整个房产都能排除执行。二审援引赠与关系成立的规定：赠与房屋已按书面赠与合同办理过户的，应认定赠与成立；未办过户，但赠与人已按书面赠与合同将产权证书交于受赠人、受赠人已依约占有使用该房屋的，可认定赠与有效并令其补办过户。反之，仅有离婚协议中的意思表示，尚不足以认定赠与成立。本案中离婚协议虽为女儿孔某甲设定利益，但该利益能否实现取决于是否履行过户义务；协议作出后并未将房产过户至子女名下，赠与关系未成立，孔某甲对房产不享有所有权，其声明将所有权转让给王某也不产生转让的法律效力。
3. 其余部分应恢复原状。离婚协议是王某与孔某之间对离婚财产处理的安排，并非与子女签订的书面赠与合同，即便交付产权证书也不符合认定赠与有效的条件。据此，一至三层所有权归属应恢复至分割前状态，不能以"赠与＋受赠人再处分"的路径排除对整个房产的执行。最终判项：撤销一审判决；不得停止对案涉房产的执行。
需要如实说明的是，二审并未完全支持上诉人的全部主张，法院仍认可王某依离婚协议对第四层享有排除强制执行的实体权利。本案的公开价值，正是把"离婚协议约定归己"与"足以排除对整个不动产的强制执行"区分开来。
三、诉请与抗辩
（一）上诉人（申请执行人）的诉请与理由
请求撤销原审判决、改判或发回重审，诉讼费由被上诉人承担。理由四点：一是王某对未办理过户存在过错——房产登记在孔某个人名下，其在婚姻关系存续期间未要求更正登记，离婚后亦未采取预告登记等措施；在房产尚存抵押权时仍签订分割协议，属明知或应知存在权利限制；2017年10月26日抵押注销后已具备过户条件，其仍未办理。二是王某未举证证明房产已交付其或女儿使用，一审仅凭单方陈述认定交付，事实不清。三是王某并非享有全部权益——约定赠与女儿的三层赠与并未生效，女儿亦未举证证明实际占有使用，无权将其份额转赠王某。四是上诉人对案涉房产享有优先受偿权，其办理抵押登记无过错、系善意取得抵押权，有权就抵押财产折价或拍卖、变卖所得价款优先受偿。
（二）被上诉人王某的答辩
原审认定事实清楚、适用法律正确。房产原为夫妻共同财产，离婚协议系真实意思表示、合法有效，具有较强人身属性且已在婚姻登记部门备案，房产由其实际占有使用至今；借款发生在离婚之后，系孔某个人债务；其对办理抵押不知情，上诉人办理抵押时未尽合理审查义务，不应认定为善意相对人。
（三）被上诉人孔某的意见
请求依法作出公正判决。
四、法院裁判观点
二审查明事实与原审一致，审查路径沿"权利基础—形成时间—过错归属—举证责任"四步展开。
1. 举证责任的起点在案外人。依据民事诉讼法司法解释的规定，案外人或者申请执行人提起执行异议之诉的，案外人应当就其对执行标的享有足以排除强制执行的民事权益承担举证证明责任。因此需要由王某举证证明其享有足以排除执行的权利，而非由债权人证明"王某没有权利"。
2. 离婚协议约定合法有效，但效力落到具体范围。案涉房产属夫妻共同财产，离婚时约定第四层归王某，该约定真实合法；二审明确王某依该约定对第四层享有排除强制执行的实体权利。
3. 未办理过户的过错不在王某。从孔某出具承诺办理过户的材料看，王某对未办理所有权转移登记没有过错。这是其能够就相应部分排除执行的关键，也解释了债权人"王某有过错"的主张为何未被采纳。
4. 赠与关系未成立，不能覆盖其余三层。二审认为，双方仅在离婚协议书中对赠与房产作出意思表示，该利益能否实现取决于是否履行过户义务；协议作出后并未办理至子女名下，赠与关系未成立，受赠人对房产不享有所有权；离婚协议书是王某、孔某之间对离婚财产处理的安排，并非与子女签订的书面赠与合同，即使产权证书已交付，也不能据此认定赠与有效。相应部分所有权归属仍应恢复至分割前状态。
5. 优先受偿权不属本案审理范围。上诉人主张的抵押优先受偿权，在其民间借贷纠纷的生效法律文书中并未诉及，故是否享有该权利不属执行异议之诉审理范围，本案不予理涉。
6. 判决结果。二审认定上诉请求部分成立、原审判决认定事实不清，依法改判。依据民事诉讼法第一百七十条第一款第（二）项，判决：撤销一审判决；不得停止对案涉房产的执行。一审案件受理费23096元，由上诉人负担6928.8元、被上诉人孔某负担16167.2元；二审案件受理费23096元，按同一比例分担。
五、周厚远律师代理思路复盘
作为申请执行人的委托诉讼代理人，周厚远律师的着力点在"权利范围"与"过错归属"两端：
1. 先固定债权与执行程序的完整性。执行依据经再审改判后确定，执行案号、查封行为、执行异议裁定环环相扣；程序链条稳固后，争议就被压缩到"案外人权利能否排除执行"这一点上。
2. 分层拆解案外人的权利基础。对方主张的是对整个房产的权利，但权利来源只有离婚协议中关于第四层的约定，其余三层依赖"赠与—受赠—再处分"的链条。切断赠与这一环，其权利范围即被压缩，无法覆盖整幢房产。
3. 用既有裁判文书锚定客观事实。此前生效判决已确认房产登记状态、抵押登记与注销时间、离婚时间等节点，由此搭出"离婚在前、借款在后、过户始终未完成"的时间线。
4. 对优先受偿权作程序取舍。该主张未在前案生效文书中诉及，法院明确不予理涉，只能另循途径主张——这是本案留下的程序性提示。
六、案例启示与律师建议
（一）对债权人（申请执行人）
1. 查封不动产前，既查权利外观，也查被执行人的婚姻状况与离婚时间：登记在被执行人个人名下，并不等于不存在案外人主张。
2. 重视时间顺序。债务形成时间与财产分割时间的先后，是判断案外人权利能否对抗执行的重要维度。
3. 促使案外人就每个要件充分举证：占有使用、交付事实、过户障碍、过错归属均应由案外人举证，对仅有单方陈述的部分可逐项质询。
（二）对离婚析产一方
1. 协议约定不动产归己，务必尽快办理过户或至少办理预告登记，仅有一纸协议时权利状态并不确定。
2. 涉赠与子女的安排要注意成立要件：仅凭离婚协议中的意思表示未必能认定赠与成立，确需赠与应签订书面赠与合同、交付权属证书并办理过户。
3. 房产被查封后及时提出执行异议并着手执行异议之诉，同时准备占有使用、过户障碍、无过错等证据。
（三）对律师同行
1. 执行异议之诉的胜负手常在权利范围：先厘清案外人权利来源与边界，再判断能否及于整个执行标的。
2. 举证责任虽在案外人，但申请执行人并非被动等待，可用登记状态、时间线、资金流与占有事实逐项检验对方举证。
七、FAQ：关于本案的常见问题
Q1：离婚协议约定房产归一方所有，还能被对方的债权人申请执行吗？
A：不能一概而论。协议本身的效力通常会得到认可，但能否排除执行还取决于约定的权利范围、形成时间、是否实际交付占有、未办理过户有无过错。本案中，二审认可王某对第四层享有的实体权利，但对一至三层未予支持，最终改判不得停止对案涉房产的执行。
Q2：离婚协议把房产赠与子女，算不算已经生效？
A：要按赠与的成立要件判断。房屋赠与一般以办理过户为准；未过户的，只有在赠与人与受赠人之间存在书面赠与合同、产权证书已交付受赠人、受赠人已依约占有使用房屋时，才可能认定赠与有效并补办过户。仅凭离婚协议中的意思表示，通常不足以认定赠与成立。
Q3：债权人主张的抵押优先受偿权，为什么没在本案一并解决？
A：执行异议之诉审查的是案外人对执行标的是否享有足以排除强制执行的民事权益。本案中该主张未在前案生效文书中诉及，法院明确不作为本案审理范围，需另循途径主张。
Q4：周厚远律师在本案中的核心思路是什么？
A：把案外人的权利基础拆成"离婚协议关于第四层的约定"与"其余三层的赠与"两条路径，通过切断赠与链条压缩其权利范围，同时用登记状态与时间顺序支撑执行程序的正当性。
八、免责声明
本文根据真实案例整理，仅供学习、交流与案例展示使用，不构成正式法律意见。个案结论取决于具体证据与事实，请勿直接套用；具体争议建议咨询专业律师。为保护隐私，文中当事人、单位及法定代表人信息均已作匿名化处理。
作者：周厚远律师
专注领域：民商事争议解决、执行异议之诉、建设工程与房地产、企业法律顾问