案件信息
争议焦点
案外人依据离婚协议的赠与约定主张所有权，能否排除对登记在被执行人名下房产的执行；已办理登记的抵押权与案外人受让权利之间的优先顺位；未办理过户登记时案外人是否存在过错
裁判要旨
被执行人离婚时约定将涉案商住楼赠与其子，但始终未办理转移登记，房产仍登记在被执行人名下。此后被执行人以该房产为其债务设定抵押并办理登记。案外人之子以其系实际所有权人为由提出执行异议，主张排除执行。法院认为，不动产物权变更以登记为生效要件，案外人未办理过户，不享有所有权；在案外人执行异议之诉中，对依法成立并完成公示的抵押权的保护，应优先于案外受让人主张的所有权，故其异议不成立，房产应继续执行。
案情正文
摘要：本案是一起执行异议之诉。被执行人孔某乙在离婚协议中约定将一处商住楼赠与其子孔某甲，但多年间一直未办理过户，房产仍登记在孔某乙名下。其后孔某乙以该房产向张某等人抵押借款并办理了抵押登记。因孔某乙未履行生效调解书确定的还款义务，法院裁定拍卖该房产，孔某甲提出执行异议并主张排除执行。周厚远律师代理申请执行人张某参加诉讼，一审、二审均支持继续执行该房产。本文复盘不动产物权登记、抵押权与案外人权利之间的顺位规则。
关键词：周厚远律师、执行异议之诉、案外人异议、不动产登记、抵押权、优先受偿权、离婚协议赠与、物权公示、排除执行、案例分享
说明：为保护隐私，本文对当事人姓名、出生日期、住址、单位名称等信息作匿名化处理；案号与审理法院予以保留以便核验。文中"周厚远律师"为案例分享作者，正文以"周厚远律师"指代。
一、案件信息速览
案号：（2021）苏03民终2171号（一审：（2020）苏0312民初7989号）
审理法院：江苏省徐州市中级人民法院
案由：执行异议之诉
上诉人（原审被告、案外人）：孔某甲
被上诉人（原审原告、申请执行人）：张某
被上诉人（原审被告、被执行人）：孔某乙
被上诉人委托诉讼代理人：周厚远律师
裁判结果：驳回上诉，维持原判
二、核心结论：房子"说好归儿子"，为什么仍可被执行？
周厚远律师在本案中代理被上诉人张某（申请执行人一方）。案件的核心是：一处登记在被执行人孔某乙名下的商住楼，因其子在离婚协议中被约定为受赠人，是否还能用于清偿孔某乙的债务？两审法院均支持继续执行，理由可归纳为三点：
1. 不动产物权以登记为准。虽然孔某乙与前妻离婚时约定将该商住楼赠与儿子孔某甲，但始终未办理转移登记。依法，不动产物权的设立、变更、转让需经登记才发生效力，未经登记不发生效力。因此孔某甲对该房产并不享有物权意义上的所有权。
2. 已登记的抵押权享有优先受偿权。涉案房产于 2018 年 4 月 25 日抵押给张某等人，该事实记载于不动产权证书之中。张某基于不动产登记的公示效力向孔某乙出借款项并办理抵押登记，其抵押权依法成立并可对抗案外人。
3. 案外人的权利顺位在后。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。孔某甲基于父母离婚时的赠与关系主张的权利，不足以对抗张某已公示的优先受偿权。
此外，一审还指出孔某甲自述多次催办过户未果，却未采取必要手段及时维护自身权益，所提供的承诺书真实性亦难以确认。这一评价同样影响着对其权利的保护。
三、诉请与抗辩
（一）上诉人（案外人）的上诉请求
撤销一审判决，依法改判或发回重审；诉讼费用由被上诉人承担。
（二）上诉人的上诉理由
1. 涉案房产在其父母离婚后一直由其占有使用，出租所得租金用于其大学期间的支出，一审对该节事实未予认定；
2. 未过户是因房产在父母离婚时处于抵押状态、尚不具备过户条件，其对此没有过失；孔某乙亦表示房产由其继续占有使用并承诺积极办理过户；
3. 张某与孔某乙所签抵押合同无效。张某在明知孔某乙离婚的情况下未尽审慎审查义务，主观存在过错，并非善意相对人，不应享有优先受偿权。
（三）被上诉人的答辩
1. 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记发生效力，未经登记不发生效力。房产仍登记在孔某乙名下，孔某甲不能依据离婚协议的约定取得所有权；
2. 赠与房屋若未办理过户手续，赠与人亦未将产权证书交与受赠人、受赠人未实际占有使用的，赠与并未生效；本案房产仍由孔某乙对外出租；
3. 涉案房产始终登记为孔某乙单独所有，办理抵押登记时其亦宣称房产为其单独所有。不动产登记簿具有公示公信效力，张某已办理抵押登记，依法取得优先受偿权。
四、法院裁判观点
（一）查明事实
孔某乙于 2017 年 6 月与案外人王某办理离婚登记，离婚协议约定：一处四层商住楼的第四层归女方所有，剩余三层归女儿所有；涉案的另一处商住楼归儿子孔某甲所有。2017 年 12 月，孔某乙就涉案房产换发新不动产权证；2018 年 1 月，该房产抵押登记给案外人陈某；2018 年 4 月 25 日，抵押登记给张某等人。
另查明，2019 年 11 月 12 日，原审法院就张某诉孔某乙民间借贷纠纷一案作出调解书，确认孔某乙于 2019 年 12 月 31 日前一次性给付张某借款本金 20 万元及利息。因孔某乙未履行，原审法院于 2020 年 2 月立案强制执行，并裁定拍卖孔某乙所有的涉案房产。案外人孔某甲提出执行异议，原审法院于 2020 年 8 月作出裁定，中止对涉案房产的执行。张某不服该裁定，提起本案执行异议之诉。
（二）一审的认定
一审认为：第一，涉案不动产登记在被执行人名下，虽然孔某乙离婚后约定将房产赠与孔某甲，但至今未办理转移登记，孔某甲不享有物权所有权；张某基于物权公示的信赖出借款项并办理抵押登记，并无过失，依法应予保护。第二，孔某甲存在过失，其自称多次催办产权转移未果，却未采取必要手段及时维护权益，所提供的承诺书也不能确认真实性，应当承担房产被执行的后果，承担责任后可依法向孔某乙追偿。故判决准许执行拍卖登记为孔某乙所有的涉案房产，驳回张某的其他诉讼请求。
（三）二审的认定
二审确认一审查明事实，并进一步阐明：在案外人执行异议之诉中，对依法成立并按法定公示方法完成公示的抵押权的保护，应优先于案外受让人主张的所有权。依照《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持（法律、司法解释另有规定的除外）。本案中，涉案房产于 2018 年 4 月 25 日抵押给张某等人并登记于不动产权证书，张某享有优先受偿权；孔某甲基于父母离婚时的赠与关系主张的权利，不足以对抗张某的优先受偿权，其请求停止执行无法律依据。遂判决驳回上诉、维持原判，二审案件受理费 4300 元由上诉人孔某甲负担。
五、周厚远律师代理思路复盘
作为申请执行人张某的委托诉讼代理人，周厚远律师在本案中围绕"登记公示与顺位优先"组织意见：
1. 抓住不动产登记这一根本。房产登记在被执行人名下，是张某取得抵押权、进而申请执行的前提。只要登记未变更，案外人主张的所有权便无从成立。
2. 强调抵押权已依法公示。抵押登记记载于不动产权证书之中，张某基于对登记簿的信赖出借款项，符合善意与公示公信原则。
3. 用司法解释明确顺位规则。援引《执行异议和复议规定》第二十七条，把"抵押权保护优先于案外受让人的所有权"这一规则落到本案事实。
4. 针对"赠与"抗辩逐层拆解。赠与未过户、产权证未交付、房产未实际交由案外人占有使用，均说明赠与并未完成。
六、案例启示与律师建议
（一）对债权人
1. 借款时办理抵押登记最稳妥。已登记的抵押权在案外人执行异议之诉中具有很强的对抗力。
2. 审查不动产登记簿而非口头约定。交易相对方是否单独所有、有无查封与抵押，应以登记簿记载为准。
（二）对案外人（受赠人、买受人等）
1. 及时办理过户。仅凭离婚协议、赠与约定或买卖合同，在未变更登记前难以对抗已公示的抵押权与强制执行。
2. 权利受损要尽早主张。长期不作为，可能被评价为自身存在过失，从而承担不利后果。
3. 警惕"赠与未完成"。产权证未交付、房产未实际占有使用，都会削弱赠与已生效的主张。
（三）对律师同行
1. 执行异议之诉的核心是权利顺位。应先厘清各方权利的性质与公示状态，再判断能否排除执行。
2. 夫妻离婚协议中的财产分割，不能对抗已登记的权利人。办理此类案件时，务必把不动产登记档案调取齐全。
七、FAQ：关于本案的常见问题
Q1：离婚协议写明房子归儿子，为什么不能排除执行？
A：因为未办理过户登记。不动产物权变动以登记为生效要件，仅凭离婚协议的约定，案外人不享有可以对抗已登记抵押权的所有权。
Q2：已办理抵押登记的债权人为什么优先？
A：抵押权经登记完成公示，具有公示公信效力。在案外人执行异议之诉中，依法成立并公示的抵押权保护优先于案外受让人主张的所有权。
Q3：案外人提出执行异议后，法院会先中止执行吗？
A：会。本案中案外人的异议曾获执行裁定支持、中止执行；但申请执行人不服提起执行异议之诉后，法院经实体审理认定异议不成立，判决继续执行。
Q4：一审、二审结论一致吗？
A：一致。一审准许执行涉案房产，二审驳回上诉、维持原判。
Q5：周厚远律师在本案中的核心思路是什么？
A：以不动产登记为根本，强调抵押权已公示及其顺位优先，援引司法解释确立"抵押权优先于案外受让人所有权"的规则。
八、免责声明
本文根据真实案例整理，仅供学习、交流与案例展示使用，不构成正式法律意见。个案结论取决于具体证据与事实，请勿直接套用；具体争议建议咨询专业律师。为保护隐私，文中当事人及单位信息已作匿名化处理。
作者：周厚远律师
专注领域：民商事争议解决、执行异议与执行救济、不动产与担保纠纷