内容提要

江西乐平一小区11户业主以电梯频繁故障、楼道灯损坏、垃圾清运不及时为由拒缴物业费，物业公司起诉。法院将案件委派给具有二十余年物业从业经验的调解员，实地走访后提出一揽子方案，半天内促成双方达成调解协议。

正文

今年3月，江西乐平某小区11户业主以电梯频繁故障、楼道灯损坏、垃圾清运不及时等为由，拒绝缴纳物业费。物业公司认为其已按物业服务合同约定履行义务，业主拒缴构成违约，遂起诉至乐平市人民法院。这批纠纷僵持了约6个月。

法院受理后没有直接排期开庭，而是把案件委派给具有25年物业从业经验的调解员。调解员实地走访小区，逐项核对问题清单与物业费收支明细，再组织双方面对面沟通，把“服务有没有瑕疵”和“费用该不该交”这两个纠缠在一起的问题拆开谈。

最终提出的一揽子方案是：电梯维修申请动用公共维修基金；楼道灯更换费用由物业先行垫付，后续从公共收益中列支；优化垃圾清运时段，且不额外增加运营成本。三项安排各让一步，11户业主与物业公司均表示认可，当场达成调解协议，半天时间化解了这批群体性欠费纠纷。

这起案件背后是乐平法院今年8月组建的行业专家调解库。法院针对建设工程、物业等专业性强、化解难度大的纠纷，吸纳9名来自建设工程、金融保险、物业管理等行业的从业者，采取“专案匹配、精准委派”的模式，由懂行的人说理，破解专业事实认定的难题。据统计，调解库组建以来已通过专家调解员成功调解纠纷38件，调解成功率80.9%，涉案标的额逾110万元。

从法律层面看，物业服务合同是双务合同，业主以服务存在瑕疵为由拒缴全部物业费，通常难以获得支持；但服务确有瑕疵的，业主可以主张减少相应费用，法院也会结合瑕疵程度、持续时间、影响范围酌定。这里的关键是证据：业主一方应保存报修记录、故障照片视频、投诉回执与业主群沟通记录；物业一方则应保留巡检台账、维修工单、费用公示凭证。谁主张谁举证，空口抱怨难以转化为费用上的减免。

还要提醒两点。其一，单个业主的抗辩不影响其他业主的缴费义务，群体欠费容易形成“观望效应”，用示范调解或示范判决处理一批案件，比逐户诉讼更有效率。其二，动用公共维修基金有法定程序要求，需经法定比例业主表决并履行申请、审核流程，调解方案中的这部分安排仍需依程序落地，不能以调解协议替代法定表决。

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本文来源：最高人民法院。 查看原文